A avaliação de imóveis envolve diversas metodologias, cada uma adequada a uma situação específica. Entre elas, destacam-se os métodos evolutivo e involutivo, que são variações do método de custo, mas aplicados de maneira estratégica conforme o estágio do imóvel. A seguir, explicamos como cada um funciona e quando são utilizados.
Método Evolutivo: Como Funciona?
O método evolutivo é utilizado quando o imóvel possui construções concluídas e visa determinar o seu valor a partir da soma de duas parcelas:
- Valor do terreno: Calculado com base no valor de mercado de terrenos semelhantes na região.
- Valor das benfeitorias: Estimado a partir do custo de reprodução ou substituição da edificação, descontando-se a depreciação conforme a idade, estado de conservação e vida útil do imóvel.
A fórmula simplificada seria:
Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias
Quando é utilizado?
- Em imóveis com construções já realizadas (casas, prédios, galpões).
- Quando há necessidade de avaliar separadamente o valor do terreno e da construção.
- Para fins contábeis, garantias bancárias ou apurações patrimoniais.
Esse método é considerado objetivo e técnico, ideal quando não há dados suficientes para o método comparativo.
Método Involutivo: Como Funciona?
O método involutivo é aplicado, principalmente, na avaliação de terrenos para empreendimentos imobiliários, analisando a viabilidade econômica de um futuro projeto.
Neste método, parte-se do valor de venda das unidades que poderão ser construídas (valor potencial do empreendimento) e, a partir dele, subtraem-se todos os custos envolvidos na realização do projeto, como:
- Custos de construção.
- Tributos e taxas.
- Despesas administrativas e de comercialização.
- Lucro do empreendedor.
A diferença entre o valor potencial de venda e os custos indica o valor máximo que pode ser pago pelo terreno.
Quando é utilizado?
- Na avaliação de terrenos com potencial para incorporação imobiliária.
- Para análises de viabilidade econômica de empreendimentos.
- Em negociações entre proprietários de terrenos e incorporadoras.
Esse método exige conhecimento técnico e de mercado, sendo muito utilizado por construtoras, incorporadoras e investidores.
Conclusão
Os métodos evolutivo e involutivo são fundamentais na engenharia de avaliações, cada um aplicado conforme o estado do imóvel: edificado ou a ser edificado. Sua correta utilização garante análises mais precisas e fundamentadas, essenciais para decisões seguras no mercado imobiliário.
