A infiltração é uma das manifestações patológicas mais comuns nas edificações, especialmente em condomínios verticais. Além de causar desconforto, mofo e danos ao patrimônio, o problema frequentemente gera uma dúvida que pode virar conflito: quem é o responsável pelo reparo — o morador afetado ou o condomínio?

Neste post, vamos explicar como identificar a responsabilidade, o que dizem a legislação e as normas técnicas, e como evitar maiores transtornos com esse tipo de ocorrência.

O que caracteriza uma infiltração?

A infiltração acontece quando há penetração indesejada de água em elementos da construção, como paredes, tetos ou pisos, provocando manchas, bolor, pintura descascando, eflorescência e, em casos graves, até comprometimento estrutural.

As causas mais comuns são:

· Vazamentos de tubulações hidráulicas;

· Falhas na impermeabilização de lajes e sacadas;

· Goteiras em coberturas e telhados;

· Acúmulo de água em áreas comuns sem escoamento adequado;

· Falhas no rejunte ou vedação de boxes e banheiros.

De quem é a responsabilidade: morador ou condomínio?

A resposta depende da origem do problema. A legislação brasileira e a jurisprudência dos tribunais costumam dividir a responsabilidade com base no seguinte critério:

Infiltração originada em áreas comuns → responsabilidade do condomínio

Áreas comuns são de uso coletivo e incluem fachadas, lajes entre unidades, telhado, colunas, tubulações principais, prumadas e shafts.

Exemplos:

· Vazamento vindo da laje entre dois apartamentos;

· Infiltração causada por falha na impermeabilização da fachada;

· Água descendo por tubulação do prédio.

Responsável pelo conserto: o condomínio, que deve providenciar os reparos e, se necessário, compensar o morador prejudicado.

Infiltração causada por falha dentro da unidade → responsabilidade do morador

Se o problema tem origem em instalações de uso exclusivo do apartamento, como chuveiro, torneiras, máquinas de lavar ou má vedação no box do banheiro, a responsabilidade é do proprietário ou morador.

Exemplos:

· Vazamento do box afetando o vizinho de baixo;

· Máquina de lavar com mangueira mal instalada;

· Problemas no rejunte de pisos internos.

Responsável pelo conserto: o próprio morador, que inclusive pode ter que indenizar o vizinho prejudicado.

O que dizem as normas e a legislação?

A Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o condomínio é responsável pela conservação das partes comuns e pelos danos decorrentes da sua omissão.

Além disso, a NBR 5674 (ABNT) define os critérios de manutenção predial, exigindo que o condomínio mantenha um plano de inspeção e conservação para evitar manifestações patológicas como infiltrações.

Como proceder em caso de infiltração?

1. Identifique a origem do problema: pode ser necessário contratar um laudo técnico.

2. Comunique o síndico ou a administradora: por escrito, com fotos e descrição do ocorrido.

3. Solicite vistoria: para que se determine se a responsabilidade é do condomínio ou do morador.

4. Evite ações unilaterais: não inicie reparos sem antes definir a responsabilidade.

5. Documente tudo: guarde protocolos, mensagens e orçamentos.

E se houver omissão?

Se o condomínio ou o morador responsável se recusar a realizar os reparos ou indenizar os danos, o prejudicado pode buscar a Justiça. Laudos técnicos e registros das reclamações serão importantes nesse processo.

Conclusão

Problemas com infiltração podem ser evitados com manutenção preventiva, vistorias periódicas e bom senso entre vizinhos. Entender a origem da infiltração é o passo-chave para definir quem deve arcar com os custos. Quando cada parte cumpre seu papel, o condomínio funciona melhor e os conflitos são minimizados.

Se você é síndico, morador ou profissional da área, fique atento e mantenha as boas práticas de conservação e diálogo ativo com os condôminos.